ООО"УК Гарант": тел. диспетчера 8-862-268-12-64

Изменена 161. 2 ст. ЖК РФ — непосредственное упр.мкд

Изменения в ЖК РФ

Сочи 2014
Фото: iraukr

Никнейм oooukgarant.ru зарегистрирован!

Новая редакция ЖК РФ

Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ

5) в статье 161:

а) дополнить частью 13 следующего содержания:

«13. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.»;

б) пункт 1 части 2 дополнить словами «, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать»;

в) часть 91 признать утратившей силу;

Источник: http://www.rg.ru/2014/07/30/jilishy-kodeks-dok.html
==================================================================
Прежняя редакция ЖК РФ

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/gilk-glava-14/gil-statia-161/
=======================================================================
Комментарий к прежнему ЖК РФ

Комментарий к статье 161

ЖК РФ … определил объект управления: объектом управления является многоквартирный дом

Поскольку «жилищный фонд» определен в новом ЖК РФ как «совокупность жилых помещений» (ст. 19), он не включает, в частности, общее имущество многоквартирного дома, по поводу которого должно приниматься большинство управленческих решений.

С момента введения в действие ЖК РФ становится неправомерной практика выбора способа управления одновременно в отношении нескольких многоквартирных домов (квартала, района в городе или всего города).

Это объясняется юридической определенностью обязанности собственников нести бремя содержания только своего имущества как индивидуально-определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества дома (ст. ст. 210, 289 ГК; п. 3 ст. 30 ЖК),

а также индивидуальностью технических характеристик и состоянием дома, специфичностью потребностей собственников помещений…

Действие разд. VIII ЖК РФ не распространяется на отношения по управлению несколькими компактно расположенными жилыми домами независимо от их объединения общим земельным участком и элементами инфраструктуры…

Управление может осуществляться как на профессиональной основе (управляющей организацией, управляющим), так и собственниками помещений непосредственно в доме или создаваемыми ими организациями (товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или специализированными потребительскими кооперативами)…

В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме.

Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют.

ЖК РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Указанный в ст. 161 ЖК РФ перечень способов управления является закрытым и расширению не подлежит.

Ранее ФЗ «О товариществах собственников жилья» (п. 2 ст. 20) содержал открытый перечень способов управления в случае их установления федеральными законами и законами субъектов РФ.

Так, например, с введением в действие ЖК РФ нельзя рассматривать в качестве легальных способов управления многоквартирным домом доверительное управление (гл. 53 ГК).

Исходя из содержания рассматриваемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных ЖК РФ. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается.

В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией способ управления, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, не изменяется.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, способ управления изменяется, что требует принятия общим собранием решения о ликвидации указанной некоммерческой организации (см. также комментарий к ст. 162 ЖК).

Часть 3 рассматриваемой статьи устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме… Собрание проводится в порядке, определенном положениями ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ (см. комментарии к названным статьям).

Решение общего собрания собственников может быть принято путем как очного, так и заочного голосования.

При заочном голосовании собственники помещений могут передать в письменной форме свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.

Собственник помещения в многоквартирном доме может участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, имеющего полномочия, основанные на доверенности на голосование, составленной в письменной форме (ч. 2 ст. 48 ЖК).

Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных условиях с другими собственниками помещений в многоквартирном доме.

Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений настоящим Кодексом не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ.

В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции.

От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований и по их специальному поручению

в собрании могут участвовать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. ст. 121, 125 и 214 ГК).

Реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом ликвидация товарищества собственников жилья или потребительского кооператива, управляющего многоквартирным домом, может производиться в соответствии с положениями ст. ст. 123 и 141 ЖК РФ.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой подход соответствует общему правилу об обязательности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК).

Решение общего собрания о выборе способа управления домом является обязательным и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (см. комментарий к ст. 46 ЖК).

Часть 4 ст. 161 ЖК РФ содержит исключение из общего правила, а именно: выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, согласно которому орган местного самоуправления обязан выбрать управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом, если собственниками помещений в этом доме в течение года не выбран способ управления этим домом или если принятое ими решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

По ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 18) в первый раз обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, возникает, если собственники не выполнили требование закона в течение года с момента введения в действие ЖК РФ.

Для установления факта отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года способа управления этим домом органу местного самоуправления необходимо выяснить, проводилось ли общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а также проверить его легитимность и ознакомиться с содержанием решения собрания.

Решение собрания должно фиксироваться в протоколе, порядок хранения которого установлен ст. 46 ЖК РФ. Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении подтверждается незаключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ.

При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действий по созданию такой организации.

Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то это подтверждает нереализацию выбранного способа управления домом.

В случае, указанном в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться посредством открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ.

Правительственный акт может не только устанавливать процедуры объявления открытого конкурса, но и содержать порядок оценки предложений претендентов и условия выработки существенных условий договора управления с победителем конкурса.

Указанная функция органов местного самоуправления должна исполняться до тех пор, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не будут самостоятельно осуществлять управление своим домом исходя из выбранного ими способа управления.

Часть 5 ст. 161 ЖК РФ устанавливает процедуру заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса, в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с ГК РФ управляющий предлагает собственникам помещений в соответствующем доме заключить договор на условиях, выработанных при открытом конкурсе.

Собственники помещений в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор, отказаться от подписания договора или предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий). Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в ГК РФ.

Управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня получения предложения собственников, в свою очередь, вправе подписать договор или передать разногласия на рассмотрение суда.
В случае не передачи в суд в 30-дневный срок управляющей организацией протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается не заключенным.

Право на обращение в суд с разногласиями имеет лишь сторона, для которой заключение договора является правом, а не обязанностью, т.е. управляющий. Если управляющий не высказывает возражений, то в суд может обратиться и собственник помещения. При этом управляющий вправе представить в суд свои предложения по содержанию условий договора управления.

Если стороны подписывают договор, то содержащиеся в нем условия считаются согласованными. Если управляющий передал разногласия на рассмотрение суда, то суд может определить условия договора управления и обязать собственников помещений заключить договор управления на этих условиях.

Если собственники помещений уклоняются от заключения договора управления, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Поскольку в соответствии с ЖК РФ (ч. 4 ст. 162 и комментарий к ней) условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, то, если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия, отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления.

Срок действия договора управления, заключаемого собственниками помещений в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, не может превышать одного года (см. комментарий к указанной статье).

Не позднее чем через год после заключения договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.

Если собственники помещений в многоквартирном доме вновь не принимают решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям ч. 4 — 8 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего, и повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной управляющей организацией. В соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ очередное собрание собственников вправе выбрать любой способ управления.

Часть 7 ст. 161 ЖК РФ предусматривает меры защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме, собственники помещений в котором в течение года не выбрали способ управления этим домом или приняли решение о выборе способа управления, но не реализовали его.

Если муниципалитет в этой ситуации своевременно не исполнил обязанность, установленную ч. 4 — 6 комментируемой статьи, то любой заинтересованный собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Часть 8 комментируемой статьи содержит условие заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Такая процедура допускается, если конкурс в соответствии с законодательством РФ признан несостоявшимся. Основания признания открытого конкурса по выбору управляющей организации несостоявшимся предусматриваются п. 5 ст. 447 ГК РФ. В соответствии с ГК РФ конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся.

Предполагается, что порядок заключения договора управления многоквартирным домом и его условия будут регламентироваться постановлением Правительства РФ, которое в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ устанавливает процедуру проведения открытого конкурса.

В ч. 9 комментируемой статьи сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом — это единый сложный объект недвижимости.

Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. При этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений по поводу общего имущества многоквартирного дома, что является недопустимым.

Источник: http://portal.krasnogorie.net/?option=com_content&view=article&id=181

Читать новую редакцию ЖК РФ: http://docs.cntd.ru/document/zhiliwnyj-kodeks-zhk-rf

img

Вернуться на главную страницу сайта

Сочи - oooukgarant_ru

Реклама

График работы УК": с 8.00 — 17.00

Перерыв: с 12.00 – 13.00

Прием граждан проводит ген.директор:

вторник 14.00 – 16.00

четверг 9.00 – 12.00

суббота 9.00 – 12.00 — по предварительной записи

Прием граждан бухгалтером по вопросам оплаты за содержание:

понедельник, вторник, четверг 9.00 – 15.00

Нас читают на кр.точках
Счётчик читателей сайта
счетчик посещений
ПОДПИСКА НА САЙТ

ВСТАВЬТЕ В ПУСТОЕ ОКНО ВАШ ЭЛ.АДРЕС/ Внимание! Нажимая кнопку "ПОДПИСАТЬСЯ", вы подтверждаете свое согласие на передачу и обработку персональных данных (имя, эл.почта) в соответствии с п.4 ст. 9 Федерального закона № 152-ФЗ

Поиск в яндексе
Анализ сайта
Счетчик тИЦ и PR
Сегодня сайт читают
Яндекс.Метрика
Счетчик тИЦ и PR
Информер тИЦ и PR:
Проверка тиц
Вернуться на главную стр.
Сочи - oooukgarant_ru
Мой управляющий
Сочи, Абрикосовая, 6
Сочи, Абрикосовая, 6

На блоге WWW
Олимпиада Сочи 2014 Олимпийский город Сочи
Страницы
Этот сайт защищен
Сайт размещается на хостинге Спринтхост